건물 수익률 몇 %면 괜찮다고 볼 수 있을까

건물 수익률은 몇 %부터 괜찮다고 볼 수 있을까요? 모든 건물에 공통으로 적용되는 하나의 합격선을 정하기는 어렵습니다.

같은 5%라도 어떤 비용을 뺐는지, 공실을 어떻게 잡았는지에 따라 실제 의미가 달라지기 때문입니다.

먼저 같은 계산식으로 비교해야 한다

매매가 20억원, 연간 임대료 1억2,000만원이면 총임대료를 매매가로 나눈 단순 비율은 6%입니다. 이 숫자는 빠른 비교에는 편하지만 공실과 운영비, 수선비가 반영되지 않았습니다.

연간 공실손실 1,000만원과 운영·유지 관련 비용 2,000만원을 가정하면 남는 금액은 9,000만원입니다. 같은 20억원과 비교하면 4.5%가 됩니다.

두 숫자는 서로 다른 기준이므로 어느 하나만 보고 ‘이 건물은 6%짜리’라고 단정하면 안 됩니다.

매물 A는 총임대료 기준 6%, 매물 B는 비용을 뺀 수익 기준 5%라고 적혀 있다면 직접 비교할 수 없습니다. 둘 다 같은 비용항목을 포함하거나 제외한 뒤 다시 계산해야 합니다.

비슷한 지역과 규모의 건물은 4~5% 수준인데 한 매물만 7%라면 그 차이가 어디에서 생겼는지 봐야 합니다. 매입가격이 낮은지, 임대료가 주변보다 높은지, 특정 임차인이 수입 대부분을 차지하는지, 가까운 시기에 큰 수선이 필요한지에 따라 의미가 달라집니다.

수익률이 높다는 사실 자체가 위험이라는 뜻은 아닙니다. 다만 주변과 차이가 크다면 그 차이를 설명하는 조건이 있어야 합니다.

설명되지 않는 높은 수익률은 확인해야 할 항목이 더 많다는 신호로 볼 수 있습니다.

월 현금흐름을 중시하는 사람과 시세차익을 중시하는 사람은 현재 수익률에 부여하는 무게가 다를 수 있습니다. 대출을 거의 쓰지 않는 사람과 자기자본을 적게 넣는 사람도 자기자본 기준 체감수익이 달라집니다.

그래서 ‘몇 %면 좋은 건물인가’라는 질문은 같은 조건의 대체매물과 비교했을 때 이 수익률이 어떤 공실, 비용, 관리와 금융조건을 포함하고 있는지로 바꿔보는 편이 낫습니다.

수익률 숫자가 소수점까지 정교해 보여도 계산 기준이 다르면 비교가 성립하지 않습니다. 매물 검토표에는 수익률 옆에 어떤 수입과 비용을 포함했는지 같이 적어두는 것이 좋습니다.

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매매가격, 임대료, 공실, 비용과 자본조건을 같은 기준에서 비교해볼 수 있습니다.